Avant d'acheter une maison ou un appartement "ancien"

Publié dans Assurances habitation

Risques liés à l'achat d'un appartement ou d'une maison dans "l'ancien" !

1 – Quels sont les risques encourus par l’acheteur ? :

S’apercevoir, quelques mois après son achat, que la maison est «pourrie», mal isolée, pleine d’amiante, avec une installation électrique datant de... Vercingétorix...

De tels cas ne sont malheureusement pas rares.

2 - Comment s’en prémunir

2.1 – Avant de signer quoi que ce soit

La loi impose désormais au vendeur, avant la vente d’un bien immobilier, de faire réaliser un certain nombre de diagnostics, et notamment :

  • diagnostic "amiante"
  • diagnostic "plomb",
  • diagnostic  "performance énergétique"
  • diagnostic "électrique"
  • diagnostic "gaz"
  • diagnostic "termites"

C’est obligatoire et le rapport du contrôle préalable doit être joint à l’acte de vente et le notaire chargé de la vente doit l'exiger.

Si l’on n’est pas un bricoleur averti, il faut demander à un cabinet spécialisé qui, outre les diagnostics obligatoires cités, peut faire un diagnostic global du bien "convoité" afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ultérieures.

S’il s’avère que la maison ou l'appartement est "pourri » malgré la visite d’un spécialiste, alors c’est ce dernier qui devra répondre des dommages financiers subis par l’acheteur.

2.2 - Cas particulier des risques naturels ou technologiques

Si le bien immobilier est situé dans un lieu exposé à certains risques naturels (mouvements de terrain, inondation, avalanches, activité sismique etc..) ou technologiques (présence d'usines classées), un état décrivant ces risques doit être remis à l'acquéreur avant la vente.

Les articles L 125-5 et R 123-23 à 123-27 du Code de l'Environnement imposent au vendeur de remettre un état des risques encourus dans le lieu d'implantation du bien faisant l'objet de la vente. Ce document se nomme "E.R.N.T."

A noter qu'un propriétaire a les mêmes obligations vis à vis d'un futur locataire

2.3 – Vices cachés

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur doit répondre du vice caché. Ceci dit, un vice caché est un vice ignoré par le vendeur lui-même, sinon, évidemment, il n’est plus caché…

Les notaires ont l’habitude d’insérer, dans les contrats de vente, une clause suivant laquelle l’acheteur renonce à se prévaloir du vice caché et donc de ne pas pouvoir se retourner contre le vendeur après la vente, du fait des problèmes qui apparaissent après celle-ci

Cela s’appelle une renonciation.

Elle est bien pratique car elle permet au vendeur de bonne foi de "dormir sur ses deux oreilles" après la vente de son bien.

Mais l’insertion de cette clause dans le contrat de vente n’est pas obligatoire et l’acheteur peut exiger qu’une telle renonciation ne figure pas à l’acte de vente.

2.4 – Vices apparents

Si les vices sont apparents, l’acheteur ne pourra pas ultérieurement exercer un recours contre le vendeur s’il a pu lui-même en prendre connaissance avant la vente (article 1642 du Code Civil)

Toutefois, si le vendeur a volontairement "caché" les vices de son bien, et que l’acheteur est en mesure de le prouver, ce n’est pas l’article 1642 qui s’appliquera, mais l’article 1645 du même code qui stipule que le vendeur devra rembourser le prix de vente à l’acheteur, plus évidemment des dommages et intérêts.

2.5 – Achat d’une bien immobilier achevé depuis moins de 10 ans, ou ayant fait l’objet de gros travaux depuis un même délai

Lorsque l’on entreprend la construction d’une maison neuve, ou que l’on effectue de gros travaux (notamment sur les fondations, les structures porteuses, ou le couvert), le maître d’ouvrage, c'est-à-dire celui qui fait construire, doit souscrire une assurance appelée "dommage ouvrage" qui va garantir les malfaçons qui pourraient apparaître pendant une période de 10 ans après la fin des travaux.

C’est la même chose pour les gros travaux de rénovation.

Lorsque le bien est vendu pendant la période de 10 ans après ces travaux, le vendeur doit pouvoir justifier de la souscription d’un tel contrat et le notaire a pour obligation d’en faire mention dans l’acte de vente.

Ne pas confondre l’assurance "dommage ouvrage" avec la responsabilité civile décennale d’un entrepreneur qui doit être souscrite par tout intervenant professionnel à l’acte de construire.

Si vous achetez un bien immobilier ayant fait l’objet de travaux depuis moins de 10 ans et pour lesquels une assurance dommage ouvrage n’a pas été souscrite, sachez d’une part que le vendeur est responsable lui-même vis-à-vis de l’acheteur à raison des désordres qui apparaîtraient pendant cette période de 10 ans.

D’autre part, si des entrepreneurs ont participé à la réalisation de ces travaux, il est prudent que l’acheteur demande au vendeur de lui fournir les attestations d’assurance de responsabilité civile décennale des entreprises.

3 - Risques d’effondrement et assurance

3.1 – Garantie effondrement

La grande majorité des contrats d’assurance distribuée en France ne couvre pas les risques d’effondrement, hormis ceux dont l’origine est un évènement classé comme "Catastrophe Naturelle".

En cas d’effondrement partiel ou total d’une maison, l’assureur de cette maison n’accorde donc pas sa garantie.

3.2 – Que faire dans un tel cas ?

Même si l’assureur n’accorde pas sa garantie pour prendre en charge les dommages constatés, par contre, la majorité des contrats d’assurance comporte une garantie "Défense et Recours" ou "Protection Juridique" qui peut prendre en charge les frais d’expertise et de justice pour pouvoir exercer un recours contre les éventuels responsables.

4 – Un dernier conseil

Les contrats d’assurance ne garantissent pas tous les risques.

Avant de souscrire un contrat d’assurance, il faut demander un spécimen du contrat à l’assureur (c’est obligatoire), bien le lire et ne pas hésiter à consulter plusieurs assureurs.

Et surtout, ne pas se contenter de comparer les prix entre les différents assureurs !